来源：南方都市报·湾财社

3月3日，碧桂园服务发布2022年盈利警告。2022年，公司未经审核的综合收入预计将同比增长40%，归母核心净利润同比增长超5%，但税前利润、期内净利润及归母净利润均大幅下滑，预计将同比下降34%-40%、45%-51%和51%-57%。

碧桂园服务表示，2022年税前利润、期内净利润及归母净利润大幅下降的原因主要是：由于2022年全国新冠疫情反复，公司配合疫情防护措施，从而产生额外的防疫成本；疫情封控期间，公司部分业务及商务活动较难正常开展，对收入及利润产生负面影响；由于公司若干并购事项带来的商誉及其他无形资产减值等因素。

腰斩的归母净利润，引发了港股市场的一小波震动。3月6日碧桂园服务一度大跌10%，时代邻里、融创服务、合景悠活等物业股受累。不过，3月7日早间开盘，碧桂园服务企稳回升。

回顾2017-2021年期间，碧桂园服务营收复合增长率达到了74%，实现了滚雪球式高速增长。根据克而瑞物管CPIC监测显示，2022年碧桂园服务以99908万平方米的在管面积荣登榜首，而紧随其后的万物云在管面积约为90351万平方米。

收并购助力碧桂园服务短时间内达成了规模极速扩张。2020年7月，碧桂园服务以15.12亿收购楼宇电梯媒体运营公司城市纵横100%股权；同年10月，碧桂园服务先以不超过24.5亿元收购山东满国康洁70%股权；后以3.75亿元收购福建东飞环境60%股权，入局环卫市场。

2021年2月，碧桂园服务以48.47亿收购蓝光嘉宝服务64.62%股份；9月，碧桂园服务又与富力物业签订股权转让协议，以不超过100亿元的代价收购富良环球，从而间接收购富力物业。2021年，碧桂园服务并购方面的投资就接近150亿元。

2022年，碧桂园服务明显“低调”了很多。碧桂园服务公告的收并购交易仅有两笔，收购规模相比2021年小了许多。上半年，以不高于31.29亿元的对价拿下中梁百悦智佳93.76%股权；下半年，又以2.33亿港股收购合富辉煌21.47%股权。

从实际业绩出发，碧桂园服务的大规模收并购，对盈利和运营能力造成了一定影响。2022年上半年，碧桂园服务毛利率同比下跌6.5个百分点至26.9%，且各大业务板块均出现了利润率下滑的现象。

“商誉”可以简单理解为并购溢价，代表上市公司对被并购标的潜在经济价值的估量。2019年12月末，碧桂园服务商誉和无形资产合计为16.3亿，占总资产比例13.3%。但到了2022年6月末，碧桂园服务商誉和无形资产合计高达286.3亿，占总资产比例42.2%。

碧桂园服务CFO兼联席公司秘书黄鹏在去年3月就表示，“大规模收并购的时间已经过去了，在今年和未来的一段时间重点是补短板，但并非不再收并购，以追求规模和合约的叠加的时代已经过去了，收并购会抓住重点，机会可遇不可求，同时会减少外部市场的融资来进行收并购的行为。”

针对2022年业绩盈警，瑞银指出，由于碧桂园服务是行业龙头，去年业绩表现未及预期，可能会对其他物业管理公司产生负面影响，尤其是过去积极并购的公司，可能会产生商誉减值。瑞银重申对碧桂园服务“沽售”评级，目标价14.6港元。

交银国际发研报指，该行注意到大部分减值和费用是一次性和非现金项目，随着经济活动的重启，这些压力将得到缓解。展望未来，因为其领先的市场地位，该行预计碧桂园服务的增长状况将保持不变。该行将碧桂园服务2022、2023、2024年的盈利预测分别下调17%、22%、25%，基于15倍2022年市盈率，目标价从27.06港元下调到22.46港元，仍维持买入评级。